中国市场影院投资的现状是：一边是影院票房节节高升，另一边却是影院租金一再高企。就后者而言，“最坏的时代”或者还没有到来，用万达院线总经理叶宁的话说就是“泡沫正在成长中，而且正眩目”。

　　今年年初，位于北京市东直门的一处商业地产中的影院项目，其租金被曝出有竞标方开出年租金1200万元的“天价”。此价一出，整个影院投资行业顿时沸腾，许多业内人士直呼这个价格“看不懂”。行业人士估算，年租金在1200万元的影院要达到盈亏平衡点其年票房要做到4000万左右，差不多是顶级影城的水平，如果再加上回收周期和利润率的要求，票房还要再高，“这简直就是为地产商打工了”。今年6月，天津某影城项目又传出940万元的年租金报价，出乎意料的是该竞标方因为这一高价在首轮即遭物业方淘汰，原因是物业方担心如此高的租金影城很难良性运转，一旦过经营出现问题会给自己留下一个难以收拾的“烂摊子”。

　　北京新影联院线总经理黄群飞对《综艺》表示，三年前影院投资开始升温的时候，就算一线城市的年租金水平一般也只是100万元到300万元，但这两年大有“跃进”之势。美嘉欢乐影城公司副总经理邱洪涛在接受《综艺》采访时认为在目前的影院投资情况下，年租金水平保持在500万元左右，影院才可以保证一个比较良性的运营和回收状况。

　　除固定租金外，流水倒扣是影院投资方与物业方的另一种合作模式。

　　一般物业方会收取较低的保底租金，然后按一定比例分得影院票房收入，两者中取较高者，而且物业方的分成比例会随着票房收入的增加而有所提高。流水倒扣的模式可以减小影院初期的经营压力，摊薄风险，所以应用很广泛。前几年，新建的商用物业为了吸引影城进驻，租金比例通常在票房的7%左右，甚至可以低到5%.但这两年随着影院投资热的升温，以及优质项目的竞争一再加剧，租金比例早已上升到票房的10%以上，但保持在净票房的10%到15%对影院而言还是一个比较健康的水平。

　　但今年上半年影院投资市场已经出现了最高占票房25%的租金比例而且达成合作。黄群飞认为租金比例高到这种程度影院基本无法盈利，“出现这种租金比例可以认为影院投资已经有些陷入恶性竞争的苗头。”恶性竞争最大的恶果并不在于某单个影院无法盈利，而是影响了整个行业的发展环境，“在美国，多厅影院作为大型Shopping Mall的必有业态，是没有租金的。国内商业地产对影院聚拢人气的作用本来认识就不够，现在我们自己又哄抬物价，影院本身又是一个微利行业，一旦回收不畅会影响资本对这个兴行业的信心。”

　　较早兴建的多厅影院只要选址、规划没有问题，大多能做到3-5年就回收成本，个别成功案例甚至只需两年。但现在许多影院规划的回收期已经延长至7年，对投资公司资金链的要求更高。业内人士表示，7年回收是影院投资可以接受的一个临界点，虽然影院与物业方的合同通常会签二十年，但运营7年以上的影院要面临设备、装修各个方面的更新换代，这意味着第二轮投资的必然。如果前7年影院还不能实现良好收益甚至收回成本，从投资角度而言就是失败。

　　广州金逸是这两年在影院投资领域扩张比较迅猛的公司之一。虽然目前金逸旗下自主产权的影城有19座，但其下半年新建的项目就达到10个，而金逸的目标是到明年自有影城达到50家，扩张速度惊人。虽然北京金逸国际影城副总经理赵云枫在接受《综艺》采访时表示，金逸所属的嘉裕集团在影院投资上有长远的战略考虑，业内人士都表示，同样拥有房地产背景的金逸，其目标就是赶超万达院线。但和万达相比，从事酒店行业的嘉裕集团并没有集团商业地产项目为金逸的迅速扩张提供基础条件，所以金逸的每一座影城都要通过完全市场化的外部竞争实现，为了迅速扩张，金逸不惜提出比同业者更高的租金来争取项目。

　　对金逸的扩张策略，业内也呈现出两种不同的声音。星美影院发展有限公司总经理袁鑫对《综艺》表示他还是很看好金逸的市场策略：“因为目前国内的影院发展空间虽然很大，但重点城市的优质项目还是稀缺资源，真正的好项目太少，金逸现在的这种圈地扩张可能会摊薄一部分利润，但它看好未来的发展，所以抢占优质资源，扩大市场份额对它而言是最重要的。”

　　叶宁则认为目前影院投资还处在初期阶段，影院发展的根本前提是银幕数的量远远不足，“中国市场目前只有4000块银幕，未来的需求规模可能1万、2万张都远远不止。”所以叶宁认为中国市场的影院投资还远未到“跑马圈地”、争夺市场份额的阶段。对于今年市场普遍出现的租金高企，叶宁认为这是任何市场处在上升期都会出现的泡沫现象，“投资升温必然伴随非理性的泡沫和一些投机行为的出现。”