《杨澜访谈录》专访李稻葵毛大庆 楼市十年冷暖

《杨澜访谈录》现场访谈

《杨澜访谈录》专访李稻葵

《杨澜访谈录》专访毛大庆

　　搜狐娱乐讯 过去十年，房地产作为我国经济的支柱型产业，一举一动备受人们关注。

　　今年5月，全国70个大中城市中，一手楼和二手楼价格与上月相比，下降的城市达到了35个。北上广深四大一线城市当中，上海和深圳出现了环比下跌，广州环比持平，仅北京还在上涨。与往常不同，中央政府对此次房地产市场下行并未进行强调控。一时间， 由房地产引发的话题成为人们热议的焦点 。

　　日前， 清华大学经济管理学院教授，中国与世界经济研究中心主任李稻葵、房地产龙头企业万科副总裁毛大庆做客《杨澜访谈录》，就房地产行业目前遭遇“寒冬”状况以及未来走势做了相关分析。

　　李稻葵认为，“让子弹飞一会儿”，有利于整体经济的健康发展。毛大庆则表示，房地产“不可能是一个永远没完没了涨价的产品”，开发商要学会依靠市场去调节平衡。

　　楼市将走缓 但不会崩盘

　　今年5月，就在楼市走向尚不明朗之际， 一篇关于《万科副总裁毛大庆在某内部沙龙的发言稿》在网络上广泛流传。在发言稿中，毛大庆从需求、库存、银行贷款、政府宏观经济政策、人口结构等方面对房地产市场前景进行分析。发言的最后，他说道：我感受到了一丝凉意，对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这样一直下去。此话一经媒体曝光，立即引起热议。

　　对此，毛大庆在接受杨澜采访时表示，目前楼市的下行是“一种消化不良的状态”，这种消化不良原因包括两个方面。一方面是市场吃撑了。在过去的3年，政府强调控之后， 一大批投资去了20、30个调控相对偏弱的城市。由于政府积极卖地，开发商又非常积极的投资，两边的吻合使得大量土地出让，因而形成了一个非常大的房屋供应量。然而这个供应量，“超过了这个城市在阶段性的需求量”。而另一方面则是未来的房价上涨的空间被提前透支了。这种情况主要发生在以北京为首的十几个中国房地产最火热的城市。在毛大庆看来，这些城市的地永远供不够， 因为“所有人都认为，这些城市，地多贵，都没有风险。永远有刚需，多贵都是刚的…… 好像这一平米房价都到了8万了，还有人说，这也是刚需……”

　　据毛大庆介绍， 在2013年， 全国的房地产投资的总额，大概是2012年的1.4倍到1.5倍左右。而在2013年一年里，由于调控较松的城市的市场出现疲态，大部分企业又重新把投资放回这十几个城市。 2/3的投资都去了这十几个城市，因此这十几个城市的投资压强，每平米上的投资量比原来加大了甚至两倍到三倍。在这样投资的这种共同竞争情况下，土地价格迅速的增长，从而过早的透支了房价上涨的空间。

　　李稻葵对楼市走势持相似的看法。李稻葵认为，虽然过去15年整个的房地产是中国经济第一大拉动动力 ，但从现在开始的下一个的十年或者十五年，整体的房地产市场将走缓，但并不至于崩盘。

　　从经济学的角度来看，李稻葵认为，影响房地产走向的原因主要有两个。一个是老百姓的投资兴奋点的转变。在过去很长时间之内，房地产投资是老百姓个人财富与家庭财富增长最快的一个投资渠道 。而现在，李稻葵介绍说，由于金融改革的加快，投资渠道越来越多元化。比如投资理财产品， 出国投资等。二是百姓配制在个人财富配制在房地产的比重过高。在他的计算中，百姓150万亿人民币的资产中100万亿是房子。这种房地产比重过高的局面在亟须改善。

　　2008年，在全国范围内也曾出现过房价下跌的情况，然而下跌持续半年后，又强势反弹，一度被人们戏称为做了一次“俯卧撑”。对于这次，李稻葵认为，情况完全不一样。 他分析称，2008年楼市下降后又反弹，背后是强烈的经济周期的因素在带动。而这一次，从投资的不同的渠道，到整个老百姓的基本的住房需求的满足的格局已经发生了变化。因此，在李稻葵看来， 未来十年里，虽然房地产依旧“是一个支柱行业。百姓以后生活的改善，城市的发展，还是得要靠房地产，但是格局不一样了，“房地产的增长速度，包括开发量和价格增长速度将走缓。”

　　北京房价看不懂

　　在网上传出的毛大庆内部演讲中，毛大庆还提到，全国楼市看得很清楚，会进入一个下行通道，但唯独北京看不懂 。对此，毛大庆在接受杨澜采访时回应，“北京看不懂”是个夸张的说法。

　　在毛大庆看来，北京是一个独一无二，非常特别的市场 ：一是北京定位非常复杂，二是拥有极好的资源。由于北京软实力非常强，很多优质资源高度集中。因此，毛大庆认为，“到北京买房买的不是房子，买的是强占优势资源的权利” 。 房地产看不懂，“就因为它不是房地产，它买的就是一种心理需求，买的包括面子，包括尊严，包括这种生活的未来，包括儿女的地位。”他认为北京的房子承载了过多除了居住之外的功能。所以房价无法用普通的物品的定价去定价。

　　人口结构变化将影响未来房地产市场

　　据统计，到2028-2033年间，我国六十岁以上人口将达到4亿。这意味着，不到二十年后，我国将出现7亿人口养7亿人口的局面。 在毛大庆看来，人口结构的变化、老龄化社会的到来，是影响未来房地产市场的关键因素之一。

　　在今年的政府工作报告上，李克强总理提到，要注重调整经济结构，提高发展质量和效益……运用市场手段和差别化政策，在优化结构中稳增长，在创新驱动中促转型，……为长远发展铺路搭桥。毛大庆也认为，一个城市要发展，关键在于产业结构。产业结构关系着一个城市能不能够留住年轻人，留住未来有财富集聚能力的人。 年轻一代才是未来房屋购买的主力军。

　　毛大庆的数字描摹中显示，中国过去15年中，房屋的购买者大概70%都落在了1964到1973中。在他看来，这一批人已经进入到了中年，或者中年往后，基本没有了购买房子的刚性需求。因此，房地产消费需要培育一批新人。这批新人能不能培育起来，关键要靠实体经济共同增长，

　　毛大庆认为，老龄化问题也与房地产行业息息相关。据毛大庆介绍，到2030年，我国将出现4个多亿60岁以上的人。当老龄化的占比提升时，初次购买、刚性需求会发生变化，因此房地产的消费也会改变。而如今“产业结构转型和老龄化在赛跑”。到了老龄化阶段，大宗的，大量的住宅消费，需求量会下降。住宅消费会达到一个稳定状态。毛大庆表示： “不要永远指望说房价涨个没完没了，房子一定是一个永远都需要购买的房子，但是它不可能是一个永远没完没了涨价的产品”。

　　微刺激 还沉得住气吗

　　相比往年不同的是，面对这一次房地产市场下行，中央并没有像过去一样出台强刺激政策， 而是通过棚户区改造、推行保障房等措施，进行“微刺激”。在中共中央机关刊《求是》杂志5月刊中，李克强总理也通过署名文章——《关于深化经济体制改革的若干问题》，文章里写道，“如果不是用改革的办法……而是采取短期刺激政策，不仅去年的结果可能会大不一样，而且今后几年的日子也许会更难过。靠改革创新，既解决当前突出问题，又为长远发展奠定基础，这是去年实践给我们的深刻启示。”

　　对于此次政府的“不作为”，李稻葵表示，这是依靠市场调节的真正开端。他认为，前面十年，由于房价增长速度过快，以及大量的不正常的需求，导致了资源的配置高度的不均衡，引发了大量的社会矛盾。 政府使用了强调控政策去尽快制止这些矛盾，但“长期强调控掩盖了真实的市场现象，同时还刺激了一些非正常性的需求”。

　　李稻葵通过对几个二线城市的研究，认为金融方面的情况并没有想像中的严峻 。总体上来说，地方财政还比较稳健。一个原因每个省都有统筹。对当个别市出现土地出让速度放缓情况时，各个省自身会进行协调，从而避免单个的市对银行或者信托出现违约现象。 第二个原因是，政府手里面还有各种各样的资金，还有腾挪的空间。

　　因此，李稻葵认为，政府能够沉得住气，不会因为短暂的房地产下行引起GDP增长缓慢以及地方政府债务偿还出现问题等再次出台强调控政策。

　　政策期待：让子弹飞一会儿

　　过去十年，房地产行业快速增长。 对此李稻葵表示，在房价高涨的时候，最难受的是年轻人。因为收入追不上增长速度。因此，当房价不像以前，每年以两位数字上涨的时候，他认为整体上人们心态会更加放松。

　　对于这一次房地产中央政府的微调整，李稻葵认为，从开发商到政府，到地方政府，大家心态都较以前放松，都愿意“让子弹飞” 一段时间， 不那么着急去控制它。部分地方曾经有些过头的行政控制手段，也因此能够往回减少一点。

　　与此同时，李稻葵表示房地产市场下降不可避免的会带来经济增长、结构调整以及一些金融方面的问题。但是他认为，这些问题都不太大。政府可以适当多发一些债券，多做些落地的，能够让百姓感受到实惠的项目，比如太阳能置换天然气，修建廉租房这样的一些保障性住房，进行棚户区改造等等。

　　作为房地产业内人士，毛大庆则表示，过去十年强调控全靠政策，如今需要慢慢学会通过市场来平衡。他认为市场需要大约两年的时间去寻找一个新的平衡点。而在这个过渡时间段内，开发商将会不可避免的过一段苦日子 。

　　更多精彩内容，敬请关注7月13日晚23点北京卫视播出的《杨澜访谈录》。