近期有一种现象值得一提，由于目前市中心可售房源紧缺，一些高档楼盘一再“惜售”，延期开盘，为的是能开出开发商的心理价位，尽管这样，前来探听价格、“开后门”找关系的购房者还是接踵而至，开发商的告白很简单：全部内订完了，无房可卖等下期吧。更有人称，像市中心这样的房子，明年的房价还将有上涨趋势。

　　很多人想知道，果真这么高的价格还买不到房吗？

　　戴德梁行执行董事张国正先生认为，这很有可能是某些楼盘的个别炒作现象，2004年上海中高档楼盘价格走势不可能大起大落，由于供应渐少，除非不可预测的因素影响，市中心高档楼盘下跌的可能性不大，但涨幅也不会太高。

　　据分析，近期市中心环线以内的中高档楼盘走势普遍表现平稳，举例来说，本市静安区某单价为14000元的新盘，2个月内销售了60多套，另一单价为2300美元的楼盘，3个月内也卖出了80多套。个别楼盘在海外宣传形象较好，并且知名度也很高，朝向、楼层均较好的房子，因为数量关系买不到也是可能的，但说2万元单价的房子买不到，那是言过其实。2004年，政府有可能进一步通过如期房限转等一系列政策信息进行宏观调控，保持房地产市场的健康和稳定发展。在这样的背景下，前两个月，上海的中高档房并没有大幅度上涨，开发商更不敢贸然抬高价格。

　　据了解，由于近期市中心内环线内的新盘供应较少，而单套面积大多集中在150平方米左右，300平方米至500平方米的房型很少，高档楼盘中的大面积房型需求有趋强之势。

　　根据戴德梁行住宅部资料库显示，近期中心城区房源较为紧缺。首先是卢湾区，目前在售新盘仅有3个，淮海晶华、帝庭和卢湾都市花园，且剩余房子已不多。另外徐汇区也只有五六个楼盘在售，黄浦区则更少。陆家嘴新盘只有盛大金磐。另外据长宁区交易中心反映，最近该区可供商品住宅房源很少，相比去年同期供应量有大幅度下降。目前仅有春天花园酒店公寓、莫奈印象、凯欣豪园、路易·凯旋宫、天山河畔花园等一批年前上市所剩余的房子。可以预计，2004年上半年新推出的楼盘将不会很多。随着地铁二号线延伸段建设进程不断加快，自长宁路、芙蓉江路、天山路和苏州河至哈密路段这块“新世纪房地产示范区”将会逐步推出一批房源，5月可能形成一个小高潮，目前处于蓄势待发期。

　　上海的高价房经过2003年的一路上涨之后，到2004年2月已有所缓解。戴德梁行住宅部伍惠敏董事认为，这种情况的出现主要是受各种针对高价房市场消息的影响，加上高价房的租金在去年年底出现了下降的迹象，使得上海的高价房市场在新年后一直处于观望阶段。另一方面，虽然2003年行情比较火爆的部分区域最近已露延续之端倪，但是由于新春楼市刚刚起步，从宏观或中观形势上说还有一些不确定因素，包括政策动向、金融调控、市场供求等。估计到了三四月份，市场走势可进一步明朗化，到那时再入市为时也不晚。因此现在正是冷眼旁观等机遇的好时机。

　　伍惠敏董事认为，虽然眼下市中心区高端住宅价格“有一定泡沫”，但受供应量减少、成本上升等因素，尤其是2003年以来区域市场呈连续供不应求状态，价格下跌空间比较小。而且随着新一轮各项改造项目及交通设施的落实，加上市场大多数楼盘相继售罄，原本就居高不下的房价未来将继续冲高。以2003年10月卢湾房价为例，一个月内就连续上涨4次。第一周均价为9634.2元、第二周上升到9847元、第三周再次升到10001.70元，而第四周又升了50元，达到10050.14元，目前已经升到11000元以上水平。可见市中心的房价下跌的空间不大。目前这种态势也影响到房地产三级市场，促使二手房价格也在上扬。2004年此类楼盘仍将处于“高位盘整”之中。

　　伍惠敏分析，上海高价房的投资回报率曾一度达到10%以上，使得众多投资客纷纷采取长线投资方式，以租金养房。但是目前情况发生了变化，其中很明显的变化是短期投资客迅速增加，比例首次超过中长期投资客数量。

　　原因是显而易见的，随着市场房价的逐步上涨、租金持续下跌，使中长期投资客收益率明显减少，初步估计目前的投资回报在8%左右，这就改变了中长期投资客的想法，转而改为短线出手快速谋利，投资客开始提早放盘。

　　很多高档公寓的投资者原本坚持只租不卖、以租养房，甚至认为高端投资市场回报率高、回报周期短，期望等“捂热”之后再抛出，但后来发现高端投资市场并不如预期的那样。一方面，高端租赁客户流失，随着对境外人士购房限制的进一步放开，原先高档公寓的部分租赁客户已经加入到买房队伍中，为释放还贷压力，部分投资客开始将房子脱手。2月份挂牌出售的高价位二手房中，甚至70％以上都属于这类投资客，一部分客户在期房时就已经挂牌寻找下家。

　　从实际租金水平分析，2月份浦东、长宁、静安、徐汇、卢湾等高价盘租金出现10%左右下滑，部分投资客已把投资方向转向中高档的住宅房。